こんにちは、エースペイント株式会社（プロタイムズ大分東店）です。

別府市でアパート経営をされているオーナー様で、外壁塗装の費用がいくらかかるか分からず、計画を立てられずにいませんか。

塗装は建物の資産価値を維持し、入居率にも影響するメンテナンスです。一方で、業者によって見積り額が大きく異なるため、適正価格を見極めるのは難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、アパートの規模に応じた外壁塗装の費用相場や価格の内訳を塗装会社の視点で解説します。安定した賃貸経営を続けるための修繕計画づくりに、ご参考になれば幸いです。

 

別府市のアパート外壁塗装｜規模別の費用相場を解説

アパートの外壁塗装にかかる費用は、建物の規模や形状、劣化状況、使用する塗料によって大きく変動します。そのうえで目安を示すと、2階建て（8〜10戸程度）のアパートでシリコン塗料を使った場合、150万〜280万円程度です。

正確な金額は、建物の劣化状況や形状、立地条件によって変わります。まずはご自身の所有するアパートがどのくらいの規模に該当するのか、以下の表で大まかな費用感を確認してみましょう。

＜ アパート規模別の外壁塗装費用の目安 ＞

※上記は足場代・高圧洗浄・基本的な補修費用を含めた概算です。屋根塗装や大規模な補修が必要な場合は追加費用が発生します。

外壁塗装の費用は、基本的に「塗装面積（㎡）× 塗料や工事の単価」で計算されます。アパートの場合、戸数や延床面積だけでなく、バルコニーや共用廊下の有無、建物の凹凸によって実際の塗装面積が大きく変わる点に注意しましょう。

また、近年は人件費や資材価格の上昇を背景に、建設工事の費用が上昇傾向にあるといわれています。劣化が進んでから大がかりな補修を行うより、計画的にメンテナンスを行うほうが、長期的なコスト管理の面でも有利になりやすいといえます。

ただし、見積書の総額だけを見て業者を決めるのは早計です。費用が「何に」「いくら」使われているのか、その内訳を理解しておくと、適正価格を見極めやすくなります。

外壁塗装の費用は何で決まる？ ３つの内訳と価格変動の要因

外壁塗装の見積書に記載された総額は、主に「足場代」「塗料代」「人件費」という3つの要素で構成されています。これらの内訳と、アパートごとの状況によって価格が変わる要因を知っておくと、提示された金額が適正かどうかを判断する基準を持てます。

総額の安さだけで業者を選ぶのではなく、費用の内訳を把握し、長期的な視点でアパートの資産価値を維持するための投資として捉えましょう。

費用の主な内訳（足場代・塗料代・人件費）

外壁塗装の費用は、大まかに以下の項目で構成されるケースが多く見られます。各項目が工事全体の品質にどう関わるかを知っておきましょう。

これらは、安全で質の高い工事を行うためにどれも必要な費用です。

例えば、工事費用の中で大きな割合を占める足場代は、職人が安全かつ丁寧に作業するための設備費です。これに塗料の飛散を防ぐメッシュシート代などが加わります。「足場代無料」を謳う業者もいますが、その費用が他の項目に上乗せされているケースもあります。

人件費は職人の技術力に対する対価です。建物の状態を診断し、適切な下地処理や丁寧な塗装を行うには、経験豊富な職人の存在が欠かせません。この部分を極端に安く設定している場合、作業品質に影響が出る可能性も考えられます。

費用が変動する4つのポイント（規模・塗料・劣化状況・付帯工事）

同じような築年数や戸数のアパートでも、外壁塗装の費用は物件ごとに異なります。その価格を左右する主な変動要因は、以下の4つです。

1. 規模（建物の大きさ・形状）

建物の規模が大きくなるほど塗装面積が増え、費用は高くなります。ただし、延床面積だけでなく、建物の形状も価格に影響します。凹凸が多い、あるいはバルコニーや共用廊下が複雑な構造のアパートは、実際の塗装面積が広くなるため費用が上がる傾向にあります。

2. 塗料の種類（グレード）

塗料は「どれを使うか」によって、価格と次の塗り替えまでの期間が大きく変わります。アパート経営においては、初期費用だけでなく、耐用年数を考慮した「トータルコスト」で判断するのが合理的です。耐用年数が長い塗料は初期費用が高くなりますが、塗り替え回数を減らせるため、長期的に見てメンテナンス費用を抑える効果が期待できます。

※上記はあくまで目安です。建物の立地環境や日当たりによって変動します。

出典元｜ 外壁塗装ジャーナル（アステックペイント）

3. 劣化状況

外壁のひび割れ（クラック）や塗膜の剥がれ、外壁材のつなぎ目を埋めるシーリング材の劣化などが進んでいる場合、塗装前の補修工事が別途必要です。

劣化が軽微なうちに対処すれば補修費用は抑えやすくなります。一方、放置して雨漏りなどが発生すると内部構造の修繕まで必要になり、結果的に補修費用が大きく膨らむケースもあります。

4. 付帯工事の有無

外壁塗装と同時に、雨樋・軒天・破風板（はふいた）といった「付帯部」の塗装も行うケースが多く見られます。アパートの場合はこれらに加え、鉄製の階段や手すり、共用廊下の床や天井なども塗装範囲に含まれることがあります。どこまでを工事範囲に含めるかによって、総額は変動します。

これらの変動要因を把握し、所有するアパートに合った工事計画を立てるには、専門業者による詳細な現地調査が求められます。そのうえで、見積りの安さだけで業者を選ばないことも、長期的な資産価値を守るうえで大切になります。

安さだけで選ばないために｜アパート塗装で価格以外に確認したい品質

アパートの外壁塗装で「安さ」だけを基準に業者を選ぶと、早い段階で不具合が生じ、結果的に再補修の費用がかかることがあります。賃貸経営で目を向けたいのは、目先の安さではなく、建物の資産価値を長期的に維持する「品質」です。

適正価格での施工は、入居者に安心感を与え、空室リスクの低減にもつながる投資といえます。

なぜ格安業者に注意が必要なのか？

相場より大幅に安い見積りには、価格を抑えるための理由が隠れている場合があります。例えば、建物を守るための工程を省いたり、材料の質を落としたりするケースが考えられます。

コストを削減する方法として、以下のような例が挙げられます。

こうした工程の省略は、施工直後には見分けがつきにくいのが厄介な点です。しかし、塗り替えから数年ほどの早い段階で塗膜が剥がれたり、ひび割れが再発したりする原因になります。

また、訪問販売による外壁塗装工事では、工事の対価について事実と異なることを告げて勧誘したなどとして、消費者庁が特定商取引法に基づく行政処分を行った事例もあります。

※出典元｜ 名古屋市消費生活センター情報ナビ「消費者庁は、外壁塗装工事を行う訪問販売業者に対して、特定商取引法に基づく行政処分を実施しました。」（2022年）

施工不良は美観を損ねて入居希望者に悪い印象を与えるだけでなく、建物の劣化を早め、大規模な修繕が必要になるリスクを高めてしまいます。

長期的な視点で考える「コストパフォーマンス」

アパート経営での外壁塗装は、修繕費というだけでなく、資産価値を守るための「投資」でもあります。そのため、工事費用は「ライフサイクルコスト」の観点から判断すると比較しやすくなります。

ライフサイクルコストとは、建物の維持管理にかかる総費用のことです。ここでは簡易的に、1回の工事費用を次の塗り替えまでの年数で割って比較してみましょう。以下は仮の数値による試算例です。

初期費用はBプランのほうが40万円高いものの、1年あたりのコストで比較すると、Bプランのほうが年間3万円以上抑えられる計算です。さらに、工事の回数が減ることで、入居者への工事案内の手間や工事期間中の負担も軽減できます。

なお、塗料の「期待耐用年数」は、環境や施工条件によって変わる目安で、保証値とは異なります。塗料の性能を十分に引き出すには、建物の状態を診断し、適切な施工ができる業者を選ぶ必要があります。

別府市のアパート外壁塗装、後回しにしていませんか？

アパートの外壁塗装は、空室リスクを減らし資産価値を維持するための経営判断のひとつです。「まだ大丈夫だろう」と先延ばしにしているうちに見えないところで劣化が進み、塗装費用に加えて数十万円以上の補修費用が必要になるケースもあります。

海沿いでは潮風、温泉地周辺では湯けむりの影響を受けやすい環境もある別府市では、外壁の小さなひび割れから雨水が浸入し、内部の劣化を早めるおそれがあります。

早めに点検を受けておくと、余裕を持って修繕計画を立てられます。まずは建物の現状を把握することから始めてみてください。

外装劣化診断士による無料の「お家の健康診断」

「うちのアパートは、本当に今すぐ塗装が必要なの？」という疑問に、私たちが診断結果をもとにお答えします。当店では、外装劣化診断士が建物の状態をチェックする「お家の健康診断」を無料で実施しています。

外壁のひび割れや塗膜の劣化、シーリングの状態、屋根や付帯部の傷みまで調査し、診断結果は写真入りの報告書で分かりやすくご説明します。そのうえで、建物の現状に合わせたメンテナンスプランをご提案します。今すぐの工事が不要と判断した場合は、その旨を正直にお伝えしています。

施工店とプロタイムズ本部による「W工事保証」で長期的な安心を

外壁塗装は、工事完了後も長くお付き合いが続く工事です。

当店では、施工店による工事保証に加え、プロタイムズ本部（株式会社アステックペイント）によるバックアップ保証を提供する W工事保証 を行っています。万が一施工店に不測の事態が生じた場合でも、プロタイムズ本部が保証対応を引き継ぐ体制です。保証期間は最大10年間（工事箇所・使用塗料により異なります）。

賃貸経営においては、予期せぬ修繕費は大きな負担になります。W工事保証は、そうしたオーナー様の不安を和らげ、安定したアパート経営を支える仕組みのひとつです。

予算やご要望に合わせて選べる塗装プラン

当店では、外壁塗装で6つのプランをご用意しています。費用を抑えたい方向けのプランから、耐久性を重視したプランまで、予算やご要望に応じてお選びいただけます。

お見積りの際には、それぞれのプランのメリット・デメリットをご説明します。シーリング工事や下地処理など、建物の状態によって別途費用が必要になる項目についても、ご契約前にご説明するよう努めています。

まずは無料診断で、アパートの現状を知ることから

別府市でアパートの外壁塗装をご検討中なら、エースペイント株式会社 の無料診断をご利用ください。以下のようなご相談も無料で承っています。

お問い合わせは、お電話または当店ウェブサイトのフォームからお気軽にどうぞ。ご相談だけでも承っています。

建物の状態を知っておくことが、これからも入居者に選ばれ続けるアパート経営に向けた修繕計画のきっかけになります。