スタッフブログをご覧いただきありがとうございます。 

大分県大分市の外壁塗装・屋根塗装専門店「エースペイント株式会社（プロタイムズ大分東店）」です。 

この記事ではマンションの外壁診断について説明します。 

マンションの管理組合として、住民から「見た目が古びてきた」「築年数が経っているので耐久性の低下が心配」などの声が寄せられたことはありませんか？ 

マンションの外壁は美観だけでなく、雨風や紫外線から建物の躯体を保護する重要な役割を担っています。 

限られた管理費や修繕積立金を有効活用するためにも、定期的な外壁診断でメンテナンス時期を逃さないことが大切です。 

本記事では、外壁診断が必要とされる理由や調査内容、費用相場、信頼できる塗装会社の選び方をわかりやすく解説します。 

あわせて、無料の外壁診断情報も掲載していますので、ぜひ最後までご覧ください。 

この記事を見ることで、 

・マンションの外壁診断を受けるべきタイミング 

・外壁診断の費用相場 

・信頼できる塗装会社の選び方 

が分かるようになります。 

外壁塗装のプロである私たちが解説します。 

大分市でマンションの外壁診断をご検討されている方はぜひご覧ください。 

1. 築15年のマンションに「外壁診断」が必要とされる理由

築年数が経過すると、外壁塗装の防水性や耐候性などが低下するため、経年劣化が進む前にメンテナンスが必要です。 

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では、外壁塗装に関連する修繕工事の周期を次のように推奨しています。 

国土交通省の推奨する周期は新築マンションを想定し

ているため、遅くとも築年数が15年以上になったら、一度「外壁診断」を検討するべきです。 

なお、既存マンションの状態や立地条件、使用する塗料の種類、気候条件などによっては、推奨されている期間よりも早くメンテナンスが必要になるケースもあります。 

マンションの外壁塗装は、管理組合での合意が必要なケースもあるため、気になったら早めに準備を進めましょう。 

1.外壁塗装の劣化を放置するとどうなる？

「外壁塗装が劣化しても見た目が悪いのを我慢すればいいだけでは？」と考えている方は多くいますが、実際には、建物自体の老朽化が進行してしまいます。

外壁塗装で使用する塗料には、防水性や耐候性、遮熱性など建物全体を保護する役割があり、経年劣化とともに機能性は低下します。 

結果、次の写真のように外壁から外壁材、内装の天井や壁紙まで腐食が進み、建物全体の耐久性の低下につながるので非常に危険です。 

引用元：プロタイムズ大分東店 

内部腐食は、雨漏りやカビ、シロアリなどの二次被害につながります。 

老朽化が進むほど修繕規模が大きくなり、修繕費用が高額になる傾向にあります。 

建物の寿命を良好な状態で維持し、長期的なスパンで修繕費用を最小限に抑えるためにも、老朽化が進行する前に外壁診断・外壁塗装が必要です。 

2.マンションの外壁診断を検討するべき劣化サイン

マンションの外壁塗装をするべきタイミングは、劣化の進行状況や立地条件などを考慮して判断することが重要です。

定期的に外壁診断を受けることを推奨しますが「専門家に依頼すると、そのまま契約しなければいけないのでは？」と抵抗感を抱く方もいるでしょう。 

そんな方は、まず外壁塗装のよくある劣化サインを知り、当てはまるようであれば信頼できる塗装会社に外壁診断を依頼することをご検討ください。 

ここでは、外壁診断を検討するべき劣化サインを紹介します。 

ひび割れ（クラック）

引用元：プロタイムズ大分東店 

外壁の表面にひび割れが発生している場合、まずはその大きさをご確認ください。 

ヘアークラック（幅0.3mm以下）は、劣化の初期段階ですので、ひとまず注意深く経過観察する程度で問題ないでしょう。 

一方で構造クラック（幅0.3mm以上）は、割れ目から雨水が浸水して躯体部分まで達する恐れがあるため、早急にメンテナンスが必要です。 

放置すると、内部腐食による住宅強度の低下やカビの発生につながります。 

カビやコケの付着

引用元：プロタイムズ大分東店 

日当たりや風通しがほとんどない立地や方角の外壁は、カビやコケが発生しやすいです。 

外壁の表面が変色すると美観が損なわれるだけではなく、老朽化の進行やカビの増殖によるアレルギーリスクなどを伴います。 

とくにカビを長期間放置すると根を張ってしまうので、完全に除去するのが困難になるため、早期メンテナンスが欠かせません。

塗膜の膨張・剥離

引用元：プロタイムズ大分東店 

外壁の塗膜が膨張したり剥離したりして、外壁材が見えている場合、躯体部分への浸水経路ができてしまうため、老朽化を進行させます。 

経年劣化のほか、外壁塗装の施工不備で発生することもあるため、早急に問い合わせすればアフターフォローや保証の範囲内で再施工してもらえる場合もあります。

鉄部のサビ

引用元：プロタイムズ大分東店 

磁石がくっつく素材はすべて「鉄部」に該当し、外壁同様に美観や耐久性を高めるために塗装が施されています。 

塗料の保護性能は5〜7年ほどで低下し、そのまま放置すると徐々に塗膜が剥がれると、雨や空気に触れたときにサビになります。

一度サビが発生すると急速に広がるため、強度低下につながり危険です。 

指で押しただけで崩れたり曲がったりするまで老朽化が進むと、塗装のみのメンテナンスでは対処できず、取り替え工事が必要です。 

4.マンションの外壁診断でわかること

マンションではコンクリート造の素材が使用されることが多いため、木造が多い一般住宅とは異なる外壁診断が必要です。

建築基準法などの規定に則り国土交通省が提示しているガイドラインでは、外壁塗装の調査項目として、次のようなものがあります

塗装会社によっては独自の診断基準を設けていることがありますが、それでは「法律を遵守できているのか」「本当に必要なメンテナンスか」を判断するのが困難です。 

安心してマンションの修繕工事を依頼するためにも、国土交通省のガイドラインに沿っているかは、必ずご確認ください。 

国土交通省は、主な調査方法として双眼鏡を用いた目視、テストハンマー、触診などを推奨していますが、死角になる部分の見落としを完全に避けることは困難です。 

そこで最近では、空から高所の外壁や屋根を撮影して状態を確認する「ドローン調査」や建物の表面温度を可視化して劣化を見極める「赤外線調査」が注目されています。 

正確な外壁診断で劣化を見落とさないことが、長期的な補修コストの最小化につながるため、築年数や劣化症状に応じてご検討ください。 

５.マンションの外壁診断を受ける場合の費用相場

J-STAGE「外壁診断費用に関する調査」によると、マンションの外壁診断費用のアンケート結果は、次のとおりです。 

※RC11F、延床面積 5,887 ㎡、外壁面積 約 3,300 ㎡を想定した場合 

戸建住宅に向けて無料の外壁診断を実施している塗装会社は多くありますが、マンションの外壁診断は原則有料です。 

これは、マンションの建物がコンクリート造で精密検査が必要であること、階数が高くて足場の設置や特殊な調査器具を用いる必要があることが関係しています。 

プロタイムズ大分東店では、外壁で気になる汚れや破損の写真を送るだけで簡単に劣化状況を無料診断できます。 

本格的な外壁診断で費用が発生するなら、管理組合での話し合いが必要になるでしょう。 

「まずは手軽に劣化状況を把握したい」という方は、プロタイムズの無料でできる外壁診断をご利用ください。 

その後、ご希望に応じて本格的な外壁診断をご提案することも可能です。 

６.塗装会社選びを失敗しないための3つのポイント

塗装会社選びは、外壁診断の精度や施工品質に直結します。 

安さだけで選ぶと、技術不足や手抜き工事でマンションの耐久性を損ない、結果的に高額な修繕費が発生する恐れもあるので注意が必要です。 

ここでは、塗装会社選びを失敗しないための3つのポイントを解説します。 

相見積もりで比較・検討する（※訪問営業に注意！）

外壁塗装を依頼する際は、すべての条件を揃えて、最低2〜3社から見積もりを取ることで価格の妥当性や提案力を比較しやすくなります。 

おおよその相場感を掴むことは、不当な高額請求を避ける判断材料として有益です。 

マンションの劣化状況や必要なメンテナンスプランの提案内容を見ることで、信頼できる塗装会社を見極めやすくなり、安心して外壁塗装を任せられるでしょう。 

外壁診断の結果をよく見る

外壁診断の結果報告を見ることで、塗装会社の診断精度や提案力を図れます。 

お客様の目に届かないところだからこそ、写真や動画などで状態を記録し、正確な劣化状況とそれに応じた最適なプランを提案してもらえるかどうかが重要です。 

プロタイムズ大分東店では、診断結果を10ページ以上の報告書にまとめて、細かく現状をお伝えします。 

このようにグラフや実際に劣化が見られる箇所の写真を添付することで、専門知識がなくてもマンションの状態を理解しやすくなります。 

引用元：プロタイムズ大分東店 

資格保有者の外装劣化診断士が外壁と一緒に屋根や屋根裏、ベランダまでマンション全体を隅々まで調査し、補修や改修が必要な箇所を明確にします。 

国土交通省のガイドラインに沿って診断しているため、建築基準法や国が定める安全性を満たした水準でメンテナンスが可能です。 

見積もり金額に根拠があるか確認する 

同じ条件で見積もり依頼を出しても、塗装会社ごとに見積もり金額は異なる場合があるため、相場感を掴むと同時に、提示された金額の適正さを確認しましょう。 

塗装会社のなかには、「外壁塗装工事一式」という項目に総額のみを記載して、一式見積もりとして提案することがあります。 

一式見積もりを見ただけでは、塗料の種類や量、補修の有無などがわかりません。 

悪徳業者と気付かずに契約すると、施工が始まってから「塗料が足りない」「新しい劣化が見つかった」などと理由をつけて費用の上乗せを要求することがあります。

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、次のように塗料の種類や塗装面積、使用する塗料の缶数が明記されているかどうかをご確認ください。 

引用元：プロタイムズ大分東店 

また、「〇〇坪〇〇万円」という見積書も要注意です。 

同じ坪数でも、マンションによって形状や塗装面積（外壁全体から開口部や付帯設備の部分をのぞいた箇所）は異なるため、正確な見積もりとはいえません。 

プロタイムズ大分東店では、建物の立面図を作成できる独自CADソフトを使用して、外壁塗装に必要な塗装面積を算出します。 

引用元：プロタイムズ大分東店 

算出結果を基に見積書を作成するため、後から「塗料が足りないので追加費用を払ってください」という事態には陥りません。 

さらに、立体図をもとにカラーシミュレーションもできるため、マンションの外壁塗装の仕上がりイメージを膨らませるためにも役立ちます。 

7.外壁診断に向けた管理組合の進め方

マンションの外壁診断をする際には、管理組合が主体となります。 

基本的な流れは、次のとおりです。 

1. 管理組合で外壁診断の必要性を検討する
2. 専門家と連携してアドバイスをもらう 
3. 予算案（目的や工事内容など）を理事会で整理する 
4. 総会で外壁診断の承認を得る 
5. 外壁診断を行なう 
6. 結果を基に補修や改修の計画を立てる 
7. 住民に説明して合意してもらう 
8. マンションの補修や改修に進む 

マンションでは、本格的な外壁診断を受けるには費用がかかるケースが多いです。 

そのため、住民から理解を得るためにも、まずは専門家に相談したり無料の簡易的な診断を受けたりするのも一つの方法です。 

プロタイムズ大分東店では、外壁の写真を送るだけで劣化症状を判定できる無料の画像診断を行なっています。 

有料の外壁診断を受ける前の段階でも、お気軽にお問い合わせください。 

8.まとめ | マンションの外壁診断を相談するならプロタイムズ大分東店へ！

マンションの寿命を良好に維持するためには、築15年経った頃や、外壁に劣化の兆しが見られたタイミングで「外壁診断」を受けることを推奨しています。 

外壁診断には、簡易的な無料診断と本格的な有料診断があります。

まずは、2〜3社以上に無料診断と見積もりの問い合わせをし、提案力や対応力を比較したうえで、信頼できる塗装会社に本格的な外壁診断を依頼することで、より安心です。 

プロタイムズ大分東店では、戸建住宅以外にもマンションやアパートの外壁診断も行なっています。 

写真や画像を用いてわかりやすく報告書を作成し、お客様のご予算やご要望に応じて複数の外壁塗装プランを提案させていただきます。 

無料で診断、見積もり、ご相談を受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。